今年楼市金九银十不复以往

今年楼市金九银十不复以往，今年以来，在一系列政策调控作用下，全国多个城市二手房成交逐步下降，甚至“金九银十”都大为失色，市场降温之势可谓迅猛。今年楼市金九银十不复以往。

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“金九银十”是房地产市场传统销售旺季，每年过了九十月份，这一年销售就近尾声。所以每年房地产开发企业都在这期间加大推盘力度，丰富促销手段，以期冲高业绩，加速回款，也好让全年的数据更好看些。从今年九月份和“十一”长假各地市场情况来看，过去曾在“金九银十”出现的抢房潮、日光盘等热闹场景难觅踪影，楼市总体观望情绪浓。

58安居客房产研究院数据显示，其重点监测的63个城市中，有55个城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度达47%。中国指数研究院的数据显示，今年“十一”长假期间，其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，二、三、四线城市市场降温更为明显，各线代表城市平均降幅均超四成。一些三四线城市售楼处甚至出现鲜有购房者问津的情况。就连上半年火爆的北京热点区域学区房市场，成交量也明显下降，且出现价格松动。

从以上统计数据和市场情况看，房地产市场总体趋冷，一些过去高烧不退的城市和区域在退烧。原因在于密集的房地产调控措施持续发力，调控效果不断显现，市场逐步回归理性。当前市场降温比较重要的原因在于金融调控下银行贷款收紧，一些城市房贷额度紧张，贷款周期拉长，购房者从银行取得购房贷款需要排队。此外，多地出台二手房指导价，也对稳定二手房市场预期，避免违规资金进入市场炒作房价起到了积极作用。

同样热情不高的还有土地市场。房企“三道红线”和房地产贷款集中度管理等金融调控政策叠加，企业降杠杆、降负债，经营趋稳。同时，当前一些房企资金相对不充裕，限价等调控措施摊薄利润，加之对后市持观望态度等因素导致拿地积极性受到影响，以致当前土地市场也开始降温。正在进行的新一轮土地集中出让，土地“流拍”、暂停出让的情况时有发生。

当前，房地产市场分化仍十分明显，调控“一城一策”的特点更加突出。一些城市仍在继续完善房地产调控，出台“打补丁”“堵漏洞”等措施，比如东莞近日出台了二手房指导价。截至目前，已有超过十个城市出台二手房指导价。也有城市出台鼓励支持性政策，如哈尔滨从缓解房企流动资金压力和促进购房需求释放等方面促进市场平稳，出台了给相关购房者发放购房补贴等措施。

值得关注的是，政策微调不应过度解读为调控放松。无论是抑制过热还是促进需求释放，目的均在稳定市场。总体而言，房地产调控不应也不会放松，其必要性早已不言而喻，当前调控成果来之不易，应进一步巩固。

促进房地产市场平稳健康发展，仍应坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，各地情况千差万别，市场发展瞬息万变，房地产调控措施和后期微调十分必要。房地产市场发展须“稳”字当头，地方政府应因城施策，一城一策，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

防范和化解房地产市场金融风险始终需要重视。当前，个别房企出现经营困难引发关注。房地产行业的体量大，产业链长，需避免个别房企的风险向其他产业扩散，警惕出现连锁反应。要按照央行要求，切实“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。当务之急是采取措施避免因房企资金链问题而出现“烂尾楼”，不能让购房者倾尽全力购买，交房却遥遥无期。有关部门有必要高度关注房地产企业的经营状况和经营风险，对房地产行业做好风险预警，加强引导，防患于未然。

房地产市场的长期平稳健康发展，归根结底还需不断完善基础性制度和长效机制。人、房、地、钱四位一体的联动新机制，是房地产长效机制的核心内容，也为未来房地产市场调控指明了方向。

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今年以来，在一系列政策调控作用下，以北京、上海、深圳、广州等一线城市为代表的全国多个城市二手房成交逐步下降，甚至“金九银十”都大为失色，市场降温之势可谓迅猛。

一个小案例可见秋意。

为腾出资金打新购买一手房，刘先生此前将名下一套位于上海市徐汇区田林板块某小区的三房挂牌880万元出售。但一个多月过去了，房子几乎无人问津。无奈，刘先生将挂牌价下调至850万元。这回有上门客了，但对方的心理价位是800万元，这让刘先生有些难以接受，卖房事宜暂无进展。

并非所有人都像刘先生那样坚持。有中介告诉记者，最近房价确实有下跌，相比较而言，学区房的降幅更大一些。上海市徐汇区凯旋一村一套34平方米（一室一厅）房源的价格已经从今年三四月份时的600万元下跌至现在的520万元。如果是全款客户，可以有更大的议价空间。

该中介表示，现在房地产政策收紧，贷款有点难，很多客户都处于观望状态，导致生意不好做，该中介所在的门店8月份二手房买卖成交了3单，但9月份就只成交了1单。

上海的情况并非特例。今年以来，为整顿“学区房”炒作乱象，严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、多地出台二手房指导价，二手房信贷全面收紧等政策接连落地，调控不断升级导致置业者购房意愿明显下降，二手房市场逐渐回归理性。

易居研究院智库中心提供的.数据显示，2021年9月，北京二手房成交约1.26万套，环比下降21%，同比下降27%；上海二手房成交约1.20万套，环比下降33%，同比下降61%；广州二手房成交6198套，环比下降27%，同比下降56%；深圳二手房成交1765套，环比下降13.6%，同比下降79%。

全国部分城市二手房成交情况

数据来源：易居研究院智库中心

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前部分城市二手房成交数据可以用“腰斩”来形容。从环比数据看，9月份跌幅普遍超过10%的水平，而同比跌幅更高些，普遍在50%左右的水平。类似下跌，基本上使得市场交易数据步入冰点的状态。二手房的下跌，和房地产信贷政策偏紧、各地落实二手房指导价等有关。市场冷清，对于中介公司等压力会比较明显。

在中原地产首席分析师张大伟看来，随着一系列最严格的房地产调控，特别是针对学区房的调控政策，抑制了市场的热度，而且现在信贷放款速度较慢，很大程度上影响了北京二手房市场的成交量。

“深圳的二手房市场现在非常冷清。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从新房和二手房的对比来看，现在政府推新盘推得比较多，有些新盘的品质相当不错，竞争力也比较强。而且开发商为了加速回款，会采取一些让利促销的活动，从而使得新房较之二手房更具优势。尽管从区位分布上看，新房主要位于一些新片区或者政府鼓励发展的一些区域，或许短期内没有二手房所在片区那么成熟便利，但二手房税费较高的因素也不容忽视，所以现在有不少购房者愿意将目光转向新房，二手房市场自然就冷清了。

易居研究院副院长杨红旭认为，今年以来调控政策不断升级且愈加严厉是导致市场短期变化的关键变量。就二手房而言，越来越多的热点城市出台二手房指导价，对价格的管控也非常严格，个人按揭贷款收紧。另外，整顿“学区房”炒作方面也落实得非常严格。这些调控政策导致了二手房成交快速下滑。同时，从市场本身来讲，部分城市市场存在着提前透支，甚至存在着一定的泡沫，泡沫程度大小不一，其共同特征就是房价涨幅高。因此，市场有要回归理性的内在需求，要适度降温，调整休息。此外，整个行业在快速走弱，有房企暴雷使得行业氛围趋于悲观，而这显然也会让购房者的心态发生变化。